Le conseil d’administration de copropriété est un organisme créé dans le but de servir d’intermédiaire entre les copropriétaires et l’administrateur. Cet organisme est précieux dans les propriétés où résident les locataires qui sont des personnes morales.
Généralement composée d’un nombre variable de copropriétaires, appelés « conseillers », le conseil de copropriété s’intéresse et participe à la gestion de la copropriété. Les compétences de cet organisme restent cependant peu connues et souvent mal définies et la plupart des résidents ne savent même pas qui peut en être membre.
Par conséquent, le but de cet article sera de vous aider à savoir qui peut être membre du conseil de copropriété en plus de vous parler de ses attributs. Pour commencer, découvrons en premier lieu, ce qu’est le conseil de copropriété.
Qu’est-ce que le conseil d’administration de la copropriété?
Le conseil d’administration est un organisme de contrôle existant généralement dans les propriétés ou copropriétés. Ce comité a pour but d’exercer la fonction d’intermédiaire entre les copropriétaires et l’administrateur.
Il est essentiel de souligner qu’il n’est pas obligatoire d’établir cet organisme dans tous les bâtiments ou ensembles résidentiels sous le régime de la propriété. Dans les logements exclusivement résidentiels, il est facultatif pour les copropriétaires. Cependant, dans ceux à usage commercial ou mixte, comptant plus de 30 biens privés, le conseil d’administration est obligatoire. A noter que dans ce cas, les parkings et les cautions ne doivent pas être pris en compte.
Dans les propriétés à usage commercial ou mixte, mais avec moins de 30 actifs privés, le conseil d’administration est volontaire ou facultatif.
Malgré ce qui a été décrit au-dessus, dans les statuts d’un immeuble ou d’un ensemble résidentiel, il est possible d’établir la constitution obligatoire du conseil. Du moins, jusqu’à ce qu’une réforme législative soit faite et que son caractère obligatoire soit supprimé. Ou, à défaut, jusqu’à ce qu’il soit décidé de supprimer définitivement le conseil de copropriété.
Dans tous les cas, s’il existe, le conseil d’administration doit contrôler la gestion de l’administrateur et servir d’intermédiaire entre l’administrateur, les copropriétaires et les autres résidents.
De quoi le conseil d’administration de la copropriété est-il composé?
Les membres du conseil d’administration doivent être élus lors d’une assemblée des copropriétaires. Ceci est conforme aux dispositions de l’article 53 de la loi 675 qui régit cette manière d’agir.
En ce sens, qu’il soit obligatoire ou volontaire, le conseil d’administration doit être composé d’un nombre impair de personnes. De plus, il doit toujours être constitué d’au moins 3 membres. Ces personnes doivent obligatoirement être propriétaires d’un logement ou, à défaut, délégataire dûment mandaté. Le délégué doit être muni d’une autorisation écrite dans laquelle il est indiqué qu’il représente un copropriétaire.
Il convient également de préciser que la loi n’oblige pas les administrateurs à être solvables dans les frais de gestion. Cependant, de nombreux règlements ou statuts en matière de propriété l’exigent.
Par conséquent, les copropriétaires défaillants sont empêchés de faire partie du conseil de copropriété. Enfin, tous les membres du conseil ont les mêmes pouvoirs et la prise de décision se fait en commun.
En résumé, le conseil d’administration est composé de copropriétaires ou, à défaut, de délégués expressément mandatés par eux.
Qui peut être membre du conseil syndical?
L’existence du conseil de copropriété est quelque chose de consolidé, mais ce n’est que récemment qu’il a vu une disposition législative se prononcer pour mieux définir son rôle et sa responsabilité. En particulier, la loi de réforme de la copropriété n.220 / 2012 a inséré une règle pour compléter l’article 1130 du Code civil. Il est ici écrit que, dans les copropriétés constituées d’au moins douze unités immobilières, l’assemblée peut décider d’élire, en plus de l’administrateur, un conseil de copropriété composé d’au moins trois conseillers. Ceux-ci doivent être propriétaires des lots immobiliers de la copropriété elle-même et avoir une fonction de conseil et de contrôle sur l’activité de l’administrateur.
Nous tenons donc à rappeler que le conseil de copropriété ne concerne que les immeubles d’une certaine taille (au moins 12 lots immobiliers) et que c’est l’assemblée qui décide de sa constitution.
Condition à remplir pour être membre du conseil de la copropriété
Pour prétendre être élu membre du conseil de copropriété, il faut remplir les conditions suivantes:
1. Être délégué, avoir plus de 18 ans et être présent à la réunion de l’Assemblée
2. Etre membre de la copropriété avec une durée minimale d’un (1) an
3. Certifier la Représentation Légale de la personne morale. Lorsqu’une autre personne est déléguée pour agir sans être le Représentant Légal, elle doit en apporter la preuve
4. Accréditer la formation coopérative, administrative et financière d’un minimum de 20 heures
5. Ne pas être sanctionné par la centrale des risques, par la coopérative, par la Surintendance de l’économie solidaire et/ou par les instances judiciaires
6. Ne pas être immergé dans le système d’interdictions et d’incompatibilités indiqué dans la loi et les statuts
7. Avoir la capacité, l’aptitude personnelle, les connaissances, l’intégrité et l’éthique dans l’exercice des fonctions administratives
Fonctions du conseil de propriété
Concernant les fonctions du conseil d’administration et de ses membres, il faut commencer par expliquer qu’ils remplissent une fonction sociale. C’est-à-dire qu’ils exercent leur fonction d’honneur, raison pour laquelle ils doivent agir pour le bien commun.
De plus, ils s’engagent à se distinguer en se conformant pleinement et fidèlement aux règlements ou aux statuts de la propriété. En ce sens, les administrateurs ne devraient pas avoir de privilèges ou recevoir d’avantages du fait de leur rôle dans la copropriété.
Les fonctions les plus courantes établies dans les différents règlements des propriétés
Nous allons maintenant voir certaines des fonctions les plus courantes établies dans les différents règlements ou statuts des propriétés:
- Sa fonction principale vise à soutenir, accompagner et orienter l’administration de manière managériale. Ceci en sa qualité d’organisme consultatif, de consultant et de conseiller. De plus, elle s’applique à tout ce qui concerne les politiques, orientations, plans et stratégies approuvés en assemblée
- Vous devez agir de manière proactive afin que les principaux objectifs de la propriété soient atteints. Ayant pour principe sa fonction sociale et écologique
- Embaucher et retirer l’administrateur quand il le juge opportun, en fonction du bien-être de la propriété. De plus, fixer leur rémunération et veiller à ce qu’ils remplissent fidèlement leurs obligations
- Veiller à ce que les ressources soient correctement investies selon la destination approuvée en assemblée générale. Cela s’applique même aux fonds de prévoyance
- Proposer en temps opportun des améliorations aux travaux, réparations, reconstruction totale ou partielle de la propriété. Ainsi que la répartition du coût entre les copropriétaires
- Dicter le règlement intérieur qui doit réglementer l’ordre et la propreté dans la copropriété
- Imposer aux propriétaires, locataires et autres occupants du bien, les sanctions éventuellement applicables en cas de non-respect de la réglementation
- Soumettre à l’assemblée générale le rapport de sa gestion annuelle et le projet de budget de dépenses préparé par l’administrateur
Il existe de nombreuses autres fonctions du conseil. Les experts du domaine recommandent de structurer un document pour les administrateurs. Celui-ci établira les obligations, les responsabilités et les interdictions auxquelles ils sont soumis. Les conditions concernant une demande et renonciation au poste seront également décrites.
En guise de conclusion, la fonction principale d’un membre d’un conseil de copropriété est d’accompagner, de soutenir et d’orienter la gestion de l’administrateur, en plus d’être un intermédiaire entre ce dernier, les propriétaires et les autres résidents.